קניית או מכירת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שרובנו נבצע במהלך חיינו. זוהי לא רק החלטה כלכלית, אלא גם צעד המחייב זהירות, תכנון וליווי מקצועי. בין אם מדובר ברכישת דירה חדשה או במכירת דירה קיימת, יש כמה שלבים שחייבים להכיר לעומק לפני שממהרים לחתום על החוזה.
בדיקות מקדימות לפני כל עסקה
כשרוכשים דירה- חשוב לבדוק את רישום הנכס בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, לוודא שאין עיקולים, הערות אזהרה, משכנתאות או זכויות צד ג’. בנוסף, יש לבחון את היתר הבנייה, תוכניות העירייה, מצבו הפיזי של הנכס והאם קיימות חריגות בנייה.
כשמוכרים דירה- המוכר צריך להכין מראש את כל המסמכים הרלוונטיים ולהציגם בפני הקונה, כולל אישורי מסים, תשריט הנכס, ואישורים המעידים על בעלות נקייה מחובות.
בדיקות אלו ימנעו הפתעות לא נעימות ולעיתים אף יחסכו לכם עשרות אלפי שקלים.
ניסוח חוזה המגן על שני הצדדים
אחת הטעויות הנפוצות היא הסתמכות על חוזים סטנדרטיים. חוזה טוב צריך להיות מותאם לעסקה הספציפית, מגן על הזכויות של שני הצדדים ומונע מחלוקות עתידיות. בחוזה חשוב להגדיר במדויק את המחיר, מועדי התשלום, מועד המסירה, אחריות הצדדים, התנאים לביטול עסקה, פיצויים מוסכמים במקרה של הפרת חוזה, ועוד. עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין ידע לזהות מראש סעיפים בעייתיים, לוודא שהחוזה תואם את המציאות, ולמנוע סיכונים מיותרים.
מיסוי בעסקאות נדל”ן
כל עסקה כזו כוללת היבטי מס שעלולים להשפיע משמעותית על הרווח הסופי. במקרה של מכירה, על המוכר חלה חובת תשלום מס שבח, אלא אם הוא זכאי לפטור, למשל במכירת דירת מגורים יחידה. במקרה של רכישת דירה, הקונה מחויב בתשלום מס רכישה, הנקבע לפי מדרגות מס שונות בהתאם לשווי הדירה ולמעמדו של הרוכש (למשל, אם זו דירתו הראשונה). תכנון מס נכון בליווי עורך דין או יועץ מס יכול לחסוך אלפי שקלים ולהבטיח שהעסקה תהיה משתלמת גם בטווח הארוך.
בטוחות ותנאי תשלום
בכל עסקה חשוב לשמור על ביטחון כספי. ברכישה, יש לוודא שהכספים מועברים רק לאחר קבלת בטוחה הולמת, כמו ערבות בנקאית או רישום הערת אזהרה לטובת הקונה. במכירה, על המוכר לוודא שהתשלום מתבצע במועדים שנקבעו, ושהוא מוגן מפני עיכובים או אי- עמידה בתנאים מצד הקונה. ניהול נכון של התשלומים הוא חשוב. עורך דין מנוסה יידע לבנות את מנגנון התשלום הבטוח ביותר עבור שני הצדדים.
ליווי משפטי מקצועי
עסקת נדל”ן היא תהליך משפטי המערב גורמים רבים: רשויות המס, בנקים, עורכי דין, שמאים ורשמי מקרקעין. ליווי של עורך דין מקרקעין החל משלב המשא ומתן ועד רישום הנכס על שם הקונה הוא המפתח לעסקה בטוחה. עורך הדין בודק את המסמכים, מנהל את התשלומים, מוודא עמידה בזמנים, ומייצג את האינטרסים של לקוחותיו מול כל הגורמים המעורבים. ככל שהליווי המשפטי מתחיל מוקדם יותר, כך קטן הסיכון לטעויות, עיכובים או הפסדים כספיים.
מסירת הנכס ורישום סופי
לאחר סיום התשלומים, יש לוודא שמסירת הנכס מתבצעת בהתאם לחוזה. בנוסף, יש להשלים את רישום הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). בשלב זה יש לבדוק שהנכס נמסר כשהוא נקי מחובות, ללא שעבודים או התחייבויות נוספות. רק לאחר הרישום הסופי ניתן לומר שהעסקה הושלמה במלואה.
משרד עורכי דין ונוטריון עמרם נהרי מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין פרטיות ומסחריות, ובניהול ההיבטים המשפטיים והמיסויים של העסקה. פנו אלינו לייעוץ ראשוני, ותיהנו מליווי אישי.
